Los préstamos en
divisa, normalmente con garantía hipotecaria, son un producto que merece una
mención especial en este blog. Durante unos 10 años este producto se popularizó
en la banca comercial y se adaptó y vendió en algunas entidades que presumen de
innovadoras como una alternativa incluso al préstamo hipotecario ordinario. De
nuevo, como en muchos otros productos bancarios, la codicia bancaria y la
ingenuidad de la mayoría de los clientes que la contrataron,
proporcionaron unos resultados, en el medio plazo, ciertamente alarmantes,
ruinosos y desconcertantes, tanto para el cliente como para la entidad.
La filosofía de este
producto siempre fue proporcionar financiación en una divisa alternativa al
Euro a grandes empresas que operaban en otras divisas en sus operaciones
internacionales, por lo general dólares americanos, libras esterlinas o francos
suizos. De esta forma la empresa se podía financiar en la misma moneda en la
que realizaba sus operaciones comerciales, quedando libre de las constantes
fluctuaciones de los cambios entre divisas y así asegurando que la diferencia
de cambio no se comiera su margen comercial.
Hasta aquí parece un
buen producto. Pero como todo producto altamente rentable en una empresa hace
que esta maquine cómo extenderlo al mayor número de clientes posible. Así, a
mediados de los años 90, en determinados colectivos se extendió su popularidad,
pilotos y controladores aéreos poseían una buena formación, altas
remuneraciones, control total de los cambios de divisa, salarios en otras monedas…
Durante unos años prácticamente sólo este colectivo tenía sus préstamos
hipotecarios en divisa, en yenes japoneses casi todos. Algunos elegían francos
suizos, por su estabilidad como moneda aunque con tipos de interés algo más
elevados que en Japón. Cuando en el año 2000 entró el Euro en los mercados
financieros este adoptó una trayectoria ascendente respecto a otras monedas,
haciéndose ésta más fuerte frente a otras divisas. Por ende la diferencia entre
los tipos de interés que se pagaban en la zona euro frente a Japón cada vez era
mayor y pagar tu hipoteca en yenes supuso llegar a pagar un 4% menos de
intereses que en euros, lo cual, haciendo una cuenta fácil, de 200.000 €
suponía pagar 8.000 € menos al año de intereses, atractivo ¿no?. Desde luego lo
fue, y mucho, hasta 2008, noviembre concretamente, cuando los tipos de interés
en la zona euro comenzaron su caída libre y el diferencial frente a los tipos
de Japón cada vez era menor. Paralelamente el Euro se debilitaba y el
contravalor a euros de la deuda que el cliente poseía en yenes cada vez era
mayor.
Expliquemos esto con un
ejemplo sencillo, el día que tu firmas tu hipoteca el banco transforma tu deuda
en euros a yenes y pongamos que tú ahora tienes un préstamo de 100 MM de yenes
con unas cuotas de 1 MM de yenes al mes. Si nosotros tuviéramos 100 MM de yenes
en otra cuenta no habría ningún problema, pagaríamos el préstamo en yenes
contra nuestros yenes y vale. Pero el problema surge de que todos los meses
tenemos que comprar yenes (lo hace el banco automáticamente) para pagar nuestra
cuota, y surge también de que si vendemos el inmueble tenemos que cambiar la
deuda a euros para poder cancelarla. Así, cada vez que compramos yenes, además
de la comisión de cambio tenemos que ir al mercado y comprarlos al precio que
estén. Como ha sido el caso estos últimos 5 años, al debilitarse el euro frente
al yen necesitamos más euros para comprar los yenes que precisamos para pagar
nuestra cuota, y en consecuencia, si quisiéramos cancelar toda la deuda
necesitaríamos muchos más euros que cuando firmamos. Si a todo esto le unimos
la caída en el precio del inmueble hipotecado, nos encontramos, por ejemplo, con
préstamos actuales de 400.000 € (al cambio de yen a euro) de una hipoteca que
firmamos hace 5 años por 280.000 € sobre un piso que ahora probablemente no
valga ni 200.000 €, teniendo en cuenta que llevamos 5 años pagando cuotas, que
debemos un 30 o 40 % más de lo que firmamos, que nuestra cuota mensual cada vez
nos cuesta más euros pagarla, que no podemos vender el inmueble y, lo que creo
que es lo peor de todo, o al menos es lo que más preocupa a los clientes, que
no sabemos qué pasará en el futuro. Este ejemplo es el reflejo de la situación
de la mayoría de los clientes que firmaron este tipo de hipotecas. Ciertamente
desesperante.
Bueno, y ¿por qué el
banco ofreció este tipo de producto? El banco gana con la comisión de cambio
que aplica en cada cambio de divisa (todos los meses), al ser un producto
innovador y digamos exclusivo (pocas entidades lo ofrecían activamente) las
comisiones y diferenciales aplicados también eran mayores, y, sobre todo, la máquina
de hacer dinero para el banco es el diferencial de cambio de divisa que aplica,
es decir, el tipo de cambio que aplica al cliente, el cual no es el de mercado,
a este le suma un diferencial que, además, va implícito en el tipo de cambio y
el cliente ni lo sabe ni lo ve reflejado en su cuenta.
¿Qué ganaba el cliente
con este producto? Básicamente lo que ya he comentado, pagar unos intereses
mensuales muy inferiores (entorno al 4% menos que en euros) apoyado por una
evolución histórica muy favorable, del 2000 al 2008 los clientes que tenían
este producto veían como su deuda se hacía al contravalor en euros cada vez
menor y sus cuotas mes a mes eran cada vez más bajas, situación inversa a la de
los últimos 5 años. No vamos a explayarnos en el estatus o reconocimiento
social que tenía decir que tu hipoteca la tenías en yenes para no pagar casi
intereses…
¿Qué consecuencias está
teniendo este producto?, para la entidad que lo ha ofrecido está suponiendo un
grave problema, de hecho se eliminó hace ya unos años la comercialización. Se mantienen
unas deudas elevadísimas y ascendentes sobre inmuebles que no cubren ya ni el
50% de la deuda pendiente, además, sin expectativa de que esto se amortigüe o
reduzca. Incremento en la morosidad, debido a la situación económica actual y
que en este tipo de deudas el cliente está pagando cuotas mucho más elevadas
que cuando firmó, además, sin posibilidad de vender el inmueble. Los embargos
cada vez son más comunes.
¿Qué ofrece el banco
como solución? Básicamente firmar una carencia de capital de 24 meses y pagar
sólo intereses (en yenes) y esperar, o dicho vulgarmente, dar una patada hacia
adelante al problema. También ofrece mejores condiciones de cambio de la deuda
a euros, opción que prácticamente nadie contempla.
Como anécdota final recuerdo
que en la entidad que yo trabajaba, donde ofrecimos y vendimos activamente este
producto, se reconoció públicamente a un director de una sucursal de Madrid que
presumía de sólo firmar hipotecas en divisa en su oficina. A este individuo lo
pasearon por toda España dando charlas de cómo y por qué vender este producto,
recuerdo cómo alardeaba de la cantidad de dinero que ganaba su oficina gracias
a las comisiones y a los cambios de divisa y de cómo nos trataba de ingenuos al
no seguir su misma táctica. En estos últimos años nadie ha vuelto a preguntar
ni por esta oficina ni por este individuo, pero al ser reconocido y paseado por
los jefes dando charlas por toda España, y al ser insólito e impensable el
reconocer un claro error por parte de la directiva, lo más seguro es que esta
persona o siga en su puesto o haya ascendido, de esta forma el error queda soterrado
entre todos.
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